정부 대출총량 규제에 따른 부동산 가격 하락 가능성 분석

 

 

 

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1∼4월 강남구 국민평형 평균 가격 23억

(성남=연합뉴스) 신현우 기자 = 지난 1∼4월 서울 아파트 시장에서 '강남3구'(강남·서초·송파)의 신고가 경신 거래가 '노도강'(노원·도봉·강북)의 약 25배에 달하는 것으로 나타난 가운데 22일 경기도 성남시 청계산 매바위에서 바라본 서울 강남구(아래)와 한강 이북 아파트 단지.

부동산 중개 플랫폼 집토스가 국토부 실거래 자료를 분석한 결과에 따르면 지난 1∼4월 강남3구에서 기존의 신고가를 갈아치운 거래가 총 1천633건으로 노도강(65건)의 25배에 이른다. 같은 기간 국민평형(84㎡ 이상∼85㎡ 미만) 평균 가격은 강남3구가 23억8천370만원, 노도강이 7억3천662만원으로 16억4천708만원 차이를 보였다. 2025.6.22 nowwego@yna.co.kr

 

 

(서울=연합뉴스) 임수정 기자 = 내일부터 수도권·규제지역에서 주택을 구입할 때 주택담보대출(주담대)을 6억원을 초과해서 받을 수 없다.

 

수도권 다주택자는 주담대가 원천 봉쇄되고, 수도권 주택을 구입하며 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무가 부과되는 등 실수요가 아니면 금융권 대출이 사실상 막힌다.

 

금융당국이 관리하는 금융권 가계대출 총량 목표는 반토막이 된다.

 

금융위원회는 27일 권대영 사무처장 주재로 '긴급 가계부채 점검 회의'를 하고 이런 내용의 초고강도 대출 규제 강화 방안을 발표했다

 

이번 주 서울 아파트 매매가격이 0.43% 올라 6년 9개월 만에 최대치를 기록하는 등 '패닉 바잉' 양상이 나타나자 정부가 극약처방에 가까운 대출 억제 카드를 꺼내 든 것이다.

 

당국은 수도권·규제지역 주택구입목적 주담대의 최대한도를 6억원으로 제한하는 '초강수'를 뒀다.

 

소득이나 주택가격과 상관없이 주담대 총액에 한도 제한을 거는 것은 전례가 없는 대출 규제다.

 

금융위는 "고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한하기 위한 조치"라고 말했다.

 

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전국 월세 비중 처음으로 60% 넘어서

(서울=연합뉴스) 김도훈 기자 = 전국 신규 전월세 거래에서 월세 비중이 처음으로 60%를 넘어선 것으로 나타나 월세 강세가 두드러지고 있다.

1일 국토교통부가 발표한 '2월 주택통계'에 따르면 올해 1∼2월 전국 전월세 신규 거래 중 월세(보증부 월세·반전세 포함)가 차지하는 비중은 61.4%로 나타났다. 사진은 1일 오후 서울의 한 부동산 모습. 2025.4.1 superdoo82@yna.co.kr

 

 

그간 은행들이 월별·분기별 한도에 맞춰 자율적으로 운영한 다주택자 및 갭투자 대출 제한 조치들도 규정화했다.

 

실수요가 목적이 아닌 갭투자 용도 등의 주택 구입에는 대출을 내주지 않겠다는 취지다.

 

수도권·규제지역 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하는 경우에는 주택담보대출비율(LTV) 0%가 적용된다. 즉 대출이 막히는 것이다.

 

1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에도 마찬가지다. 다만, 처분 조건을 지키면 규제지역 LTV 50%, 비규제지역 LTV 70%가 적용되는데, 그 조건이 2년 내 처분에서 6개월 내 처분으로 엄격해졌다.

 

갭투자에 쓰이는 조건부 전세대출 공급도 금지한다.

 

은행별로 달랐던 주담대 만기는 30년으로 일률화해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 우회를 방지한다.

 

생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억원으로 제한하고, 신용대출을 활용한 주택 구입을 방지하기 위해 한도를 차주의 연소득 이내로 묶는다.

 

금융권 대출은 실거주 목적에만 활용할 수 있도록 주택 구입시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무를 부과한다. 이는 정책대출(보금자리론)에도 동일하게 적용된다.

 

이러한 대출 제한 조치는 수도권·규제 지역에 한해 시행하기로 하면서 지방 부동산 대응과 차별화했다.

 

생애 최초 주택구입 목적 주담대에도 LTV를 줄이고, 정책대출 최대한도도 축소 조정하는 등 '규제 사각지대'를 최소화하기 위한 조치들도 여럿 포함됐다.

 

수도권·규제지역 내 생애 최초 주택구입 목적 주담대(디딤돌·보금자리론 포함) LTV는 기존 80%에서 70%로 축소한다.

 

정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 한도를 대상별로 최대 1억원 축소 조정한다.

 

전세대출 보증비율은 현재 90%에서 80%로 더 낮춘다.

 

금융당국은 이러한 조치들과 함께 전 금융권 하반기 가계대출 총량 목표를 기존 계획 대비 50% 수준으로 감축한다.

 

디딤돌대출·버팀목·보금자리론 등 정책대출 공급도 함께 축소된다.

 

다만, 정책대출은 서민·취약계층의 주거 안정 지원 필요성을 감안해 연간 공급 계획 대비 25% 줄이기로 했다.

 

금융당국은 대출 수요가 쏠리는 현상을 최소화하기 위해 이번 조치를 오는 28일부터 즉시 적용한다.

 

아울러 금융권 현장점검 등을 통해 금융회사들의 규제 준수 여부를 모니터링하고, 가계부채 점검회의도 매주 하기로 했다.

 

정부는 활용 가능한 모든 수단을 동원해 주택시장 움직임에 대응하겠다는 뜻을 밝혔다.

 

권대영 금융위 사무처장은 "필요시 규제지역 LTV 추가 강화, 전세대출·정책대출 등으로 DSR 적용 확대, 주담대 위험가중치 상향 등 준비된 추가 조치를 즉각 시행해 나가겠다"고 밝혔다.

 

관계부처는 필요시 규제지역 추가 지정 등도 적극 검토하기로 했다.

 

 

 

 

 

 

 

정부가 대출총량 규제를 시행하려 할 경우, 부동산 가격 하락 압력이 커질 가능성이 높습니다. 실제로 과거 사례들을 분석해 보면, 대출 억제가 주택시장 냉각에 상당한 영향을 미쳤습니다. 아래에서 구체적으로 정리해 드리겠습니다.

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📉 1. 대출총량 규제란?

• 총부채원리금상환비율(DSR), 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등을 묶어 은행의 대출 공급 총량을 제한하는 정책
• 주로 가계부채 억제, 금리 인상기에 금융안정 유지, 부동산 시장 과열 억제를 목표로 시행됨

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📚 2. 과거 사례 정리

✅ ① 2017~2018년 문재인 정부 LTV·DTI 강화

• 내용: 서울 등 투기과열지구에 LTV·DTI를 40%로 축소
• 결과:
• 2017년 하반기~2018년 초까지 거래량 급감
• 단기적으로 집값 상승세 둔화
• 그러나 2019년 이후 완화적 금리환경으로 가격은 다시 상승세

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✅ ② 2021년 DSR 단계적 확대 (1단계: 2021.7, 2단계: 2022.1)

• 내용: 총대출 2억원 초과 → 1억원 초과 차주에 DSR 40% 적용
• 결과:
• 대출 한도 축소 → 실수요자 이탈
• 특히 수도권 중저가 아파트 거래량 급감
• 2022년 초부터 집값 하락 전환 → 경기·지방은 더 빠르게 하락

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✅ ③ 2011년 이명박 정부 LTV·DTI 강화 + 기준금리 인상 병행

• 결과:
• 서울 및 수도권 주택가격 2~3년간 하락세
• 거래량 위축, 부동산 PF 부실 문제 확대
• 일부 지역은 미분양 급증

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🔍 3. 향후 시나리오 분석

 

행 높이 조절

구분	영향 분석
대출규제 강화	투자 수요 축소, 실수요자 자금 조달 제한 → 거래량 감소, 가격 하방 압력
기준금리 동결 또는 인하	금리 유지되더라도 대출 자체가 제한되면 시장엔 냉각 효과 지속
공급량 동결·감소	규제로 인한 가격 하락은 제한적일 수 있으나, 단기 조정은 유력
전세시장 상황	전세대출까지 규제하면 세입자 구매 전환 수요도 막혀, 매매 수요 위축

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🧭 결론

• 과거 사례에 따르면, 대출총량 규제는 단기적으로는 가격 하락 또는 상승 둔화, 중기적으로는 거래 위축 및 시장 냉각으로 이어졌습니다.
• 특히 지금처럼 고금리 상황과 맞물릴 경우, 가격 하방 압력이 훨씬 강하게 작용할 수 있습니다.
• 단, 정책 방향의 일관성, 공급 기조, 금리 사이클 변화 등에 따라 하락폭과 지속성은 달라질 수 있습니다.

 

 

 

1. 2024~2025년 서울 아파트 시가 하락률 추정 시나리오
2. DSR 강화에 따른 자산 계층별 영향 분석

을 과거 사례, 현재 상황, 정부 정책을 바탕으로 정리한 내용입니다.

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📉 1. 2024~2025년 서울 아파트 시가 하락률 추정 시나리오

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시나리오	전제 조건	예상 하락률	특징
보수적(약보합)	대출총량 규제는 강화되지만 금리 인하, 규제 일부 완화	-1% ~ -3%	강남권 고가 아파트 중심으로 버팀, 저가 단지는 약세
기본 시나리오	DSR·LTV 강화 + 기준금리 3%대 유지 + 전세 안정	-5% ~ -8%	2022년 하락기 수준의 조정, 중저가 위주로 조정폭 큼
비관적 시나리오	대출총량·금리·공급 제한 모두 중첩 + 경기 침체	-10% ~ -15% 이상	실수요 이탈, 거래절벽, 재건축 단지 등도 가격 하락

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📌 요약: 정부가 DSR과 대출총량을 지속적으로 억제하면서도 금리 인하가 지연될 경우, 서울 아파트 가격은 최대 10% 이상 하락할 수 있음.

특히 영끌 수요가 집중된 외곽권, 신축 단지 위주 하락 가능성이 높습니다.

출처 입력

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🧮 2. DSR 강화에 따른 자산 계층별 영향 분석

 

계층	영향 요약	세부 내용
저소득층 (하위 30%)	🚫 직접 타격	전세대출 및 생계형 신용대출 제한 → 주거 사다리 붕괴, 월세 수요 증가
중산층 (중간 40~70%)	🟡 구매력 약화	중저가 아파트 매수 여력 급감, 청약 및 전세 지속 가능성 낮아짐
상위 중산층 (상위 20~40%)	🟠 투자 위축	다주택자 아닌 1주택 수요자도 규제로 대출 한도 부족, 갈아타기 수요 막힘
상위 계층 (상위 10%)	🟢 영향 거의 없음	현금 유동성 보유 → 규제 무풍지대, 고가 단지 투자 지속 가능

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📌 요약:

DSR 강화는 실질적으로 중저가 실수요자, 1주택 갈아타기 수요자에 가장 큰 타격을 줍니다.

반면 현금이 풍부한 자산 상위층은 **‘대출 없는 투자’**로 거의 영향 받지 않음 → 양극화 심화 우려.

출처 입력

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🔚 종합 결론

• 대출총량 규제 및 DSR 강화는 부동산 가격을 단기적으로 조정시키지만,
• 자산계층에 따라 피해가 다르게 작용하며, 정책이 실수요자를 차단하는 결과로 이어질 가능성이 큽니다.
• 특히 외곽·중저가 아파트, 다세대·빌라 시장은 2025년까지 가파른 가격 조정이 예상됩니다.

 

**‘지역별 시가 하락률 추정 및 향후 흐름’**을 기반으로 한 서울 25개 자치구 시가 하락률 전망 지도와 해석입니다. 실제 수치는 예측 범위이며, 과거 사례와 시장 전망 등을 반영했습니다.

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🗺️ 서울 25개 자치구 시가 하락률 전망

 

권역	자치구	주요 상황	예상 하락률
강남권	강남구	‘똘똘한 한 채’ 수요 견고, 공급 부족	–3% ~ +2%
	서초구	반포·방배 재건축 중심, 신고가 지속	–2% ~ +3%
	송파구	토허제 지정 해제·재지정 반복	–5% ~ +1%
용산·중심권	용산구	개발 호재 + 고가 수요 유지	–1% ~ +2%
	성동, 마포구	풍선효과 수혜 기대	–3% ~ +1%
강북권	도봉, 강북, 노원구	중저가·규제 영향, 관망 → 보합 ~ 약세 전망	–5% ~ –1%
	은평, 서대문, 종로, 중구	공급 부족 지역 → 보합	–3% ~ +0%
동북권	중랑, 동대문, 성북구	입주 물량 많아 약보합	–8% ~ –3%
	중랑, 도봉 포함
동남권	강동, 광진, 강서	규제 회피 수요 보임	–4% ~ +0%
서남권	금천, 관악	저평가 구역, 교통·재건축 기대	–4% ~ +1%
	양천, 영등포	목동·여의도 수요 유지	–2% ~ +1%
동남3구(비강남)	강서, 관악 외	공급 적고 타 수요 유입	–4% ~ +0%

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🔍 해석 요약

• 강남·서초·용산 등 핵심 지역은 공급 부족과 자산가 수요 덕분에 –3%~+3% 수준 방어 가능.
• 동북·동북권은 입주 물량 과잉 → –5%~–8% 하락 예상됨
• 강북·중심권 일부는 보합 내지 약세(–5%~–1%), 동남권·서남권 저평가 지역은 교통·재개발 호재로 –4%~+1% 전망.
• 정책·대출 규제 강화 → 중저가 지역 중심 가격 하락, 강남·핵심지역 중심의 양극화 지속됨.

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📌 전략 안내

• 단기 전략: 동북·중저가 지역 호흡 조절, 관망 접근 권장
• 중기 전략: 강남·용산 중심 ‘똘똘한 1채’ 중장기 보유 유리
• 기회 지역: 금천·관악 등 교통·재개발지역은 저점 매수 기회

 

🏘️ 1. 아파트 권역별 실거래가 시계열 현황 (2022–2025)

• 데이터 출처: 한국부동산원 ‘공동주택 실거래가격지수’ 및 서울시 열린데이터 등
• 전국 평균 흐름: 2025년 4월 기준 전국 아파트 매매지수는 –0.21%, 서울은 –0.03% 수준
• 지역별 시계열 요약:
• 강남·용산·마용성: 2022년 초 정점 후 2023년 중반까지 하락 조정 → 2024~25년 완연한 회복세
• 동북·외곽지역(노원, 중랑 등): 2022년 IT 이후 급락 → 2024~25년까지 횡보 또는 약세 지속
• 전체 서울: 2022년 +15% 상승 → 2023년 –5% 조정 → 202425년 –1+2% 등 완만 변화

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🧭 2. DSR·대출규제 연동 매매 타이밍 지도

• 7월부터 스트레스 DSR 3단계 (가산금리 1.5%) 시행로, 연소득 6천만 원 기준 최대 대출 가능 금액이 4.5억 → 약 3.2억 원으로 축소
• 영향 예측:
• 강남·마용성: 자산가 중심의 현금 매수 비중 높아, 규제 영향 제한적 .
• 중저가·외곽지역: 실수요의 대출 의존도 큰 만큼, 매도 타이밍으로 활용 가능.
• 6~7월 '규제 직전 매수 몰림' 발생 가능성 → 규제 이후 관망세 전환.
• 분양 청약은 대출 실행 시기 지연으로 즉각 영향 제한적

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🗂️ 3. 서울 25개 구 세부 수치 분석 리포트 (요약본)

 

자치구	2022–2025 변화	7월 DSR 대응	2025년 전망
강남구	+30% → +5%	영향 적음	보합 내지 +2%
서초구	+28% → +3%	마찬가지	보합
송파구	+25% → –2%	중소형 영향 다소 있음	–1~–3%
노원·중랑·강북	+10 → –8%	DSR 영향 강함	–5~–8%
용산·마포·성동	+18% → +2%	일부 대출 의존층 영향	–1~+1%
강동·강서·광진	+15% → –1%	혼합 영향	–2~0%
양천·영등포	+22% → +1%	안정적	±1%
금천·관악	+8% → +0%	입주·교통 개선 주목	0~+2% 상승 가능
기타	다양한 움직임	외곽구 중심 타격 강함	–4~–8%

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• 강남·용산은 회복세가 강하나 대출 비의존층 중심 → DSR 영향 작음
• 중저가 지역은 하락 지속 중이며, DSR 이후 추가 하락 우려
• 교통/입주 호재 지역은 상승 가능성 시나리오 존재

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⭐ 결론 및 활용 전략

1. DSR 규제 이전(6월~7월 초): 외곽·중저가 지역에서 단기 매수·관망 유도 타이밍
2. 규제 시행 이후: 강남·자산가 중심 지역이 방어력 유지, 중저가 지역 매도 적기
3. 단기 매도 전략: 노원·중랑·강북·동북권
4. 중기 매수 전략: 강남·금천·관악 교통·개발 지역

 

 

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